La vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux

 

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Source image : Définition Juridique

 

La vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux est soumise à des règles spécifiques dans la mesure où le locataire ne dispose pas en principe d’un droit de préemption du l’achat du local dans lequel il exerce son activité, afin d’éviter des complications pour le bailleur.

1- Principe : droit de préemption du locataire en cas de vente du local loué

La loi du 18 juin 2004 a créé l’article L.145-46-1 du code de commerce qui pose l’obligation pour le bailleur commercial d’informer son locataire lorsqu’il souhaite vendre les murs du local. Cette notification doit contenir certaines informations relatives à l’opération envisagée, notamment le prix de cession, et vaux offre de vente au locataire, qui dispose d’un délai d’un mois pour proposer l’acquisition du local. Il s’agit donc d’un véritable droit de préemption légal du locataire en cas de vente des locaux commerciaux.

2- Exception au droit de préemption du locataire en cas de vente globale de l’immeuble

La vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux est un cas d’exception au droit de préemption du preneur.

L’alinéa 6 de l’article L.145-46-1 du code de commerce pose plusieurs exceptions au droit de préemption du locataire en cas de vente des murs du local commercial par le bailleur. Parmi celles-ci, figurent le cas de la vente en bloc, ou vente unique de locaux commerciaux distincts.

Le droit de préemption s’applique-t-il également lorsque la cession unique des murs comprennent des locaux à usage d’habitation ?

La Cour d’appel de Paris a eu a répondre à cette question dans un arrêt du 17 mars 2021 (CA Paris, 5, 3, 17-03-2021, n° 19/10232).

« Les appelants concluent à l’infimation du jugement entrepris et soutiennent principalement que l’article L145-46-1 du code de commerce est applicable à la cession litigieuse ; qu’il ne s’agissait ni de la cession unique de locaux commerciaux, ni d’une cession de locaux commerciaux distincts de sorte que les exceptions énoncées au 6e alinéea de cet article n’étaient pas applicables. Ils soutiennent qu’à supposer même que l’expression ‘cession unique’ fasse référence à une opération juridique globale constatée par un seul acte , les termes de locaux commerciaux s’analysent nécessairement comme imposant que ladite opération juridique ne porte que sur des locaux commerciaux, excluant ainsi qu’elle puisse porter, même accessoirement, également sur des locaux à usage civil ; que dès lors, une cession portant à la fois sur des locaux commerciaux et sur des locaux non-commerciaux ne peut se voir opposer l’exception querellée et ouvre donc un droit de préemption au preneur du local concerné. Au cas d’espèce, ils souligent que si les lots 1, 2 et 3 font indiscutablement l’objet d’un bail commercial, il en va différemment des lots 7,9 et 12 inclus dans la cession, qui ne sont pas loués aux appelantes aux termes des baux commerciaux et où n’est exercée aucune activité commerciale. En outre, ils soutiennent qu’il résulterait des travaux préparatoires de la loi, que le terme distinct s’entend d’un éloignement géographique entre les locaux, que l’exclusion que constitue la ‘cession unique de locaux commerciaux distincts’ concerne les portefeuilles de locaux commerciaux entendus comme des locaux commerciaux situés dans des lieux différents, géographiquement distincts. Pour ne pas étendre les exceptions, les locaux cédés ne doivent pas être situés au sein d’un même immeuble, ou dans le même ensemble non commercial.

Les consorts B qui concluent à la confirmation du jugement entrepris, soutiennent principalement que la vente dont s’agit n’est pas soumise au droit de préference, s’agissant d’une cession inique de locaux commerciaux distincts.

La SCI LIVO conclut à la confirmation du jugement entrepris, s’agissant de la cession unique de deux locaux commerciaux distincts. Elle indique que le fait que des caves et un lot à usage d’habitation inclus dans l’assiette du bail commercial soient compris dans la vente ne peut remettre en cause le fait que la vente porte au moins sur deux locaux commerciaux dont l’un compris dans le lot n°1 exploité à usage de bar, café, salle de café par Mme Aa A et l’autre exploité par la société LE GRAND GOURMET.

L’article L145-46-1 du code de commerce, créé par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dispose (…).

La vente litigieuse intervenue par acte authentique en date du 6 septembre 2016, porte sur la cession par Mme Ag AG à la SCI LIVO des lots suivants : lot 1 [bâtiment A et B au rez de chaussée une salle de café […] au sous-sol deux caves] ; lot 2 [bâtiment A, au rez-de-chaussée, une boutique, cuisine, laboratoire, au premier étage une salle de séjour, une chambre, une cuisine, […] au deuxième étage, deux chambres, salle de bains […] au sous-sol une chambre froide ; lot 3, [bâtiment A, au premier étage, un appartement comprenant une salle de séjour, une chambre, une cuisine, […], lot 7 [au sous-sol une cave]; lot n°8 [au sous-sol une cave] ; lot n°12 [au sous-sol une cave]. L’acte précise que sur le lot 2, a été consenti un bail à la société LE GRAND GOURMET et sur les lots 1 (café Les Myrtilles) et 3 (appartement au 1er étage) un bail a été consenti à Mme Aa A et que les lots 7, 9 et 12 , correspondant à des caves sont occupés de “manière tacite, sans droit, ni titre” par les locataires susvisées.

En application de l’article 21 ITI de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, l’article L145-46-1 du code de commerce est applicable à la cession dont s’agit qui est intervenue après le 18 décembre 2014.

L’article L145-46-1 du code de commerce énonce un principe et des exceptions.

Il est constant que les exceptions s’interprètent strictement et qu’on ne peut ajouter à un texte clair.

En l’espèce, le texte étant clair, il n’y a pas à l’interpréter en recherchant l’intention du législateur au travers des travaux parlementaires.

Il n’est pas contesté que la vente ne portait pas sur “plusieurs locaux d’un ensemble commercial”, ni sur la cession ” d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial”, ni sur celle ” d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux”.

Il est soutenu qu’il s’agit de la ‘cession unique de locaux commerciaux distincts’, figurant au titre des exceptions.

Ainsi que l’a retenu à juste titre le premier juge, on entend par cession unique, une opération juridique globale constatée, comme en l’espèce en un seul acte.

Sauf à ajouter au texte, il suffit que cette cession unique porte au moins sur deux locaux commerciaux. Le texte ne disposant pas que ces locaux doivent se situer dans des immeubles distincts, ou encore que l’exception serait inapplicable, si en sus des locaux commerciaux distincts, étaient vendus d’autres locaux, non affectés au commerce.

La qualité de locaux commerciaux des deux boutiques en pied d’immeuble, dépendant pour l’une du lot 1 et pour l’autre du lot 2 est admise par les parties.

Quand bien même Mme AG a vendu, outre ces deux boutiques, à usage commercial, un lot à usage d’habitation, et des caves, le droit de préférence n’en est pas moins exclu, car il s’agit d’une cession unique de locaux commerciaux distincts, peu important qu’aient été ajoutés à ces lots commerciaux des lots ayant une autre destination.

Dans ces conditions, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a débouté les preneuses de leurs demandes. »