Résiliation du bail commercial avant le terme : les effets d’un congé délivré en avance

 

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Source image : Nioumark Avocats

La résiliation du bail commercial avant le terme prévu n’est pas envisageable en principe. En effet, le congé avec éventuelle offre de renouvellement doit être délivré 6 mois en avance, et à l’expiration du terme.  Le congé qui serait délivrer pour résilier le bail avant son terme n’est pas valable.

 

1- Le bailleur peut-il résilier le bail commercial avant son terme ?

Un contrat de bail commercial est soumis à des dispositions particulières qui sont protectrices du locataire. En effet, un tel bail ne peut être résilié unilatéralement par le bailleur à tout moment : il ne peut être mis fin au bail commercial que par la délivrance d’un congé, délivré par huissier de justice, 6 mois avant le terme du contrat.

Cette modalité de « résiliation » du bail commercial par le bailleur est prévue à l’article L.145-9 du code de commerce.

En outre, et en toutes circonstances, le preneur sera en droit d’exiger le paiement d’une indemnité d’éviction si le bailleur décide de résilier unilatéralement le bail commercial à son terme.

2- Quelles sont les conséquences en cas de congé délivré pour une date qui ne coïncide pas avec le terme du contrat ?

Lorsque le bailleur souhaite résilier le bail commercial, il doit être extrêmement vigilant lors de la rédaction du congé. En particulier, le congé doit être délivré en vue de mettre fin au bail commercial lors du terme de celui-ci et non à une date antérieure. Si la date du congé ne coïncide pas avec le terme du bail commercial, ledit congé pourra être considéré comme nul.

Pour cette raison, il est vivement recommandé au bailleur souhaitant procéder à la résiliation du bail commercial de faire appel à un Avocat spécialisé en baux commerciaux. Celui-ci se chargera de rédiger le congé avec offre de renouvellement du bail commercial.

Exemple de décision ayant jugé nul le congé avec offre de renouvellement délivré avant le terme :

CA Aix-en-Provence, 18-02-2021, n° 17/21394

« Si un congé donné pour une date antérieure à celle fixée par l’article L. 145-9 du code du commerce n’est pas, de ce fait, nul, et que son effet peut être reporté à la date pour laquelle il aurait dû être régulièrement donné et qu’à l’inverse, il n’est pas interdit au bailleur de donner congé à l’avance, le congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur le 25 mars 2005 aux consorts B pour le 29 septembre 2005 ne peut recevoir effet puisqu’il a été donné pour une date erronée en raison du fait qu’il ne s’appuie que sur le bail initial de 1988 alors que celui-ci a été renouvelé à compter du premier octobre 1997.

Il ne peut donc être tenu compte de ce congé et le bail, renouvelé le premier octobre 1997, venant à échéance le 30 septembre 2006, s’est tacitement prolongé à compter de cette dernière date. »