La preuve d’une modification des facteurs locaux de commercialité

La modification des facteurs locaux de commercialité constitue une cause de déplafonnement du loyer dans un bail commercial.

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Source image : Ébène Avocats

Qu’est-ce qu’une modification des facteurs locaux de commercialité ?

En effet, la preuve d’une modification des facteurs locaux de commercialité peut être difficile à apporter.

1- Facteurs de locaux de commercialité et évolution

Premièrement, il doit s’agir d’une véritable évolution. Ainsi, si les facteurs locaux de commercialité n’ont pas été modifié, il ne peut s’agir d’une « modification » entraînant un déplafonnement.

Par exemple, l’emplacement d’un local ne constitue pas une modification des facteurs de locaux de commercialité.

En revanche, l’apparition d’un nouvel élément (exemple : construction d’un parking) peut constituer une modification des facteurs locaux de commercialité.

2- Facteurs locaux de commercialité et preuve

Charge de la preuve

Conformément au droit commun, la preuve de la modification matérielle des locaux de commercialité doit être apportée par celui qui l’invoque. Si elle est invoquée par le bailleur, c’est à lui qu’incombe la charge de la preuve.

Contenu de la preuve

Certains éléments ne peuvent suffire à établir une modification des facteurs locaux de commercialité. Par exemple, l’augmentation du chiffre d’affaires du preneur ne constitue pas une modification des facteurs locaux des commercialité, mais plutôt une conséquence de cette éventuelle modification.

CA Aix-en-Provence, 28-01-2021, n° 18/01158

« Sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité

La modification notable pendant le cours du bail expiré de l’un des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6 et R.145-8 constitue une cause de déplafonnement. En l’espèce, le bailleur fait valoir une modification notable des facteurs locaux de commercialité dont la preuve lui revient.

Il produit à ce titre le rapport d’activité 2016 de l’office de tourisme de la ville de Cassis et met en avant en premier lieu un certain nombre d’évènements qui aurait entraîné depuis 2012 une augmentation significative du nombre de touristes et notamment le classement des calanques et du vignoble de Cassis, la fête du vin de Cassis et la mise en place de navettes du parking des Gorguettes vers le centre ville. Si ces évènements ne sont pas contestés, le rapport permet seulement d’établir que le nombre de visiteurs accueilli à l’office de tourisme a baissé en 2016 de 3,74% et l’évolution et le nombre de touristes à Cassis ne sont ni établis dans la durée ni détaillés dans ce rapport. Si 5,22% de personnes en plus ont emprunté en 2016 la navette du parking des Gorguettes à destination du centre ville et près de 83 000 personnes sont ainsi transportées, ce chiffre n’est pas en soi exploitable puisqu’il correspond peut-être à un mode de transformation du stationnement et des déplacements et qu’en outre l’impact de ce chiffre sur l’hôtel Le Golfe n’est pas expliqué. Le nombre de réservations par la centrale de réservations a effectivement fortement augmenté passant de 153 en 2012 à 1287 en 2014 mais, d’une part, il n’est pas indiqué s’il s’agit d’une modification du mode de réservations et d’autre part, il en ressort que le bilan détaillé du chiffre d’affaires de la centrale, après avoir augmenté de 19% pour les hôtels en 2014 et de 1% en 2015, a baissé de 23% en 2016.

L’épaisse documentation de 2017 produite qui atteste du développement du secteur des croisières au niveau mondial et des retombées économiques pour Aix Marseille Provence à hauteur de 1,5 milliard d’euros depuis 20 ans, et qui met essentiellement Marseille en avant dans les références, mentionne également les retombées pour Cassis sans apporter d’éléments chiffrés, précis et exploitables. Il en est de même pour le document sur l’hôtellerie dans les Bouches-du-Rhône. Si on y apprend que le nombre de nuitées a augmenté de 2% par rapport en 2015 et que Marseille et le pays d’Aix proposent à eux-seuls 53% de la capacité d’accueil hôtelière, les données sont trop générales pour être exploitées dans le cadre du présent litige puisque le secteur géographique intéressant Cassis est en fait le secteur ‘Aubagne et collines, Cassis, La Ciotat’ qui atteste même pour ce secteur d’une baisse d’1 point du taux d’occupation entre 2015 et 2016.

Le bailleur ne peut par ailleurs pas déduire de l’emplacement de qualité de cet hôtel et de la publicité qui lui en est faite sur le site de l’office du tourisme qu’il a bénéficié d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, l’emplacement étant évidemment le même depuis le premier bail et la publicité n’étant qu’un moyen de développer l’activité. S’agissant de l’augmentation du chiffre d’affaires de l’hôtel – augmentation très relative par ailleurs sur la durée, le chiffre d’affaires de 2014 étant inférieur à ceux de 2010, 2011, 2012 et 2013- s’il peut être admis que l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité s’apprécie également en fonction de ses effets, cette augmentation à elle seule, qui en outre demeure discutable, n’est pas suffisante pour caractériser la modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Il importe enfin d’ajouter que la modification notable doit être intervenue pendant le cours du bail expiré et qu’un certain nombre d’éléments apportés par le bailleur ne respecte pas cette règle.

Au vu de ces éléments, la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité qui aurait en outre un intérêt pour l’hôtel restaurant Le Golfe n’est pas rapportée et ne peut justifier un déplafonnement du loyer et, en l’absence d’élément suffisant, il n’y a pas lieu de suppléer la carence du bailleur et d’ordonner une expertise. »