Indemnité d’éviction maintien dans les lieux par le locataire à bail commercial

 

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Source image : Définition Juridique

 

Un locataire n’ayant pas encore perçu son indemnité d’éviction peut demander son maintien dans les lieux tant qu’il n’a pas effectivement reçu le paiement de ladite indemnité. Le locataire à bail commercial peut dons s’opposer son expulsion des lieux tant que le bailleur ne lui a pas versé ladite indemnité.

Un locataire n’ayant pas reçue son indemnité d’éviction peut-il exiger son maintien dans les lieux ?

1- Principe du droit à indemnité d’éviction

Le droit à indemnité d’éviction est d’ordre public en matière de bail commercial. Le locataire peut exiger le paiement de l’indemnité dès lors qu’il est forcé de quitter les lieux, suite à la délivrance d’un congé par le bailleur.

2- Fin du bail et maintien dans les lieux : occupation sans droit ni titre (?)

Lorsque le bail est expiré, le locataire est en principe occupant sans droit ni titre s’il maintient son occupation du local commercial.

Néanmoins, lorsqu’il peut prétendre à une indemnité d’éviction, qu’il n’a toujours pas obtenu,

3- Doit au maintien dans les lieux sans indemnité d’éviction

Même lorsque le bail est expiré et que le locataire est alors considéré comme occupant sans droit ni titre, le locataire peut exiger son maintien dans les lieux tant que son bailleur ne lui a pas effectivement versé l’indemnité d’éviction.

Les conditions de cette occupation sont alors régies selon les conditions du bail expiré.

Exemple récent : CA Pau, 08-03-2021, n° 20/01243

« Elle estime que l’urgence est caractérisée et qu’il n’est pas contestable que le contrat de bail commercial est résilié depuis le 31 octobre 2019 ce qui induit nécessairement une occupation sans titre et donc, génère un trouble manifestement illicite depuis cette date.

En l’espèce, il doit être considéré que le premier juge a fait application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile qui stipule (…).

Sur ce point, l’appelante fait justement valoir que la mesure prise par le juge des référés ne saurait être considérée comme une mesure de remise en état et encore moins une mesure conservatoire.

En effet, il est constant que Mme A B a donné congé à la SARL RESIDENCE ARREAU TROIS VALLEES pour le 31 octobre 2019 sans offre de renouvellement.

Il n’est pas plus contesté que Mme A B s’est acquittée du paiement de l’indemnité d’éviction qu’elle estimait devoir en application des clauses contractuelles.

Il est tout aussi constant que postérieurement au 31 octobre 2019, la SARL RESIDENCE ARREAU TROIS VALLEES s’est maintenue dans les lieux après avoir préalablement notifié à Mme A B qu’elle entendait percevoir une indemnité d’éviction d’un montant résultant d’une expertise qu’elle avait fait réaliser.

Cette notification induisait nécessairement qu’elle n’entendait pas percevoir l’indemnité d’éviction telle que contractuellement stipulée, étant observé qu’elle estime qu’il s’agit d’une clause réputée non écrite par application des dispositions d’ordre public de l’article L. 145-15 du code de commerce.

Ainsi, en application de l’article L. 145-28 du code de commerce, (…) il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Dans cette mesure, indépendamment et au-delà de la contestation sur le montant de l’indemnité d’éviction, il doit être considéré que, au regard de cette contestation, la SARL RESIDENCE ARREAU TROIS VALLEES ne peut être considérée comme occupante sans droit ni titre des locaux objets du bail commercial.

Au demeurant, le premier juge n’a pas constaté l’existence d’une occupation sans droit ni titre.

Dans ces conditions, l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas établie.

La réalité d’un dommage imminent n’est pas plus établie et n’est d’ailleurs pas alléguée.

Enfin, sur l’application de l’article 834 du code de procédure civile, en l’état d’une contestation sérieuse relative au paiement de l’indemnité d’éviction au regard de l’application des dispositions des articles L. 145-14 et L. 145-15 du code de commerce, force est de considérer que la condamnation à quitter les lieux loués ne peut être décidée sur le fondement de cet article. »