Exception d’inexécution et paiement du loyer du bail commercial

 

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Dans un bail commercial, en cas d’inexécution des obligations du bailleur, le preneur peut opposer l’exception d’inexécution pour le paiement du loyer. Mais pour que cette exception d’inexécution soit justifiée il convient de démontrer l’impossibilité d’exploiter.

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1- Principe : possibilité d’invoquer l’exception d’inexécution pour le paiement du loyer

En cas d’inexécution des obligations du bailleur, le preneur peut opposer l’exception d’inexécution pour le paiement du loyer. Cette faculté existe aussi bien dans le cadre d’un bail commercial que dans le cadre d’un bail d’habitation.

Mais encore faut-il que le preneur démontrer une impossibilité d’exercer son activité dans les locaux ou une inexécution suffisamment grave pour justifier son refus d’exécuter son obligation de paiement du loyer.

2- Exemple

CA Rennes, 24-02-2021, n° 20/01379

« Aux termes de l’article L. 145 – 41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail et prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la bailleresse a délivré le 25 février 2019 un commandement de payer la somme 63 424,79 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date. Ce commandement rappelait la clause résolutoire et les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce. Il n’est pas contesté que le montant réclamé n’a pas été payé.

Il résulte des pièces produites que le local loué a subi un dégât des eaux, que la fuite a été réparée entre le 7 et le 11 décembre 2012, mais la production du dossier prévisionnel est insuffisante pour démontrer que ce dégât des eaux aurait retardé l’ouverture du magasin alors que la société Ondadomar y faisait des travaux d’aménagement et qu’elle n’a jamais fait état de ce retard dans les courriers adressés au bailleur dans lesquels elle a demandé que la reprise de plâtre qui devait être effectuée en décembre 2012 ne le soit qu’ultérieurement pour ne pas perturber l’ouverture du magasin et lui permettre de gérer le dossier de sinistre avec son assureur. C’est donc à sa demande que les travaux ont en été effectués en juillet 2013, ce dont il résulte qu’elle est mal fondée à se plaindre avoir perdu pendant au moins cinq mois pas moins de 30% de sa surface commerciale ce d’autant qu’elle n’établit pas la réalité de cette perte.

S’agissant du constat d’huissier du 14 mars 2019, fait alors que la société Ondadomar avait quitté les lieux et les avait vidé de l’ensemble de leur contenu et de leurs aménagements pour regrouper son exploitation dans son autre magasin, il s’avère que l’appelante ne produit aucune pièce établissant qu’elle aurait sollicité de son bailleur, notamment en ce qui concerne la cloison située derrière le placoplâtre qu’elle a découpé, la réalisation de travaux. Il apparaît d’ailleurs que cette cloison était doublée d’un placoplâtre qui permettait l’utilisation normale des lieux. De plus, ainsi que l’a relevé le premier juge, lorsqu’elle a demandé au bailleur le 15 septembre 2015 s’il était ‘éventuellement vendeur des murs’, ce qui signifie qu’il envisageait de les acquérir, elle n’a fait état d’aucun désordre l’empêchant d’exploiter.

S’agissant de la vitrine, le preneur ne démontre pas que son bris serait antérieur à l’entrée dans les lieux et qu’il aurait également fait une réclamation à ce titre.

Il résulte de ces éléments que c’est à juste titre que le premier juge a retenu que le preneur était mal fondé en son moyen tiré de l’exception d’inexécution et a en conséquence constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 mars 2019 et ordonné l’expulsion des sociétés Ondadomar et Devcomm.

La décision sera également confirmée en ce que le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation à compter du 25 mars 2019 à la somme mensuelle de 2300 euros sauf à dire qu’il s’agit d’une indemnité provisionnelle.

Il conviendra également de condamner la société Devcomm, tant en son nom propre qu’aux droits de la société Ondadomar, au paiement d’ une provision ramenée à la somme de 26 220 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 9 mars 2020. »