Comment résilier un bail commercial avant le terme ?

 

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Source image : Définition Juridique

Résilier un bail commercial avant le terme n’est pas en principe envisageable car les parties ont l’obligation de respecter les dispositions du bail et ne peuvent y déroger qu’en cas d’accord amiable. Toutefois, cette résiliation anticipée est possible pour le bailleur et le preneur sous certaines conditions.

 

1- La résiliation du bail commercial par le preneur avant le terme

a- Principe : faculté de résiliation du preneur avant le terme

La durée minimum du bail commercial est de 9 ans. Ainsi, dans la plupart des cas, les parties décident de prévoit une durée de 9 ans.

Comment résilier un bail commercial avant le terme ?

Le preneur a la faculté de résilier un bail commercial avant le terme, sans avoir à donner de raison précise ou motif légitime. La raison peut donc en être variée. Il s’agit généralement, pour le preneur qui ne peut pas vendre son fonds, d’avoir la possibilité de changer de locaux en vue de payer un loyer moindre.

Toutefois, cette résiliation anticipée du bail commercial est soumise à des règles particulières.

D’abord, le preneur ne peut donner congé qu’à l’issue de chaque période triennale, c’est-à-dire tous les 3 ans, à savoir :

  • 3 ans
  • 6 ans
  • 9 ans.

Ensuite, résilier un bail commercial avant le terme est possible pour le locataire, mais à seulement à l’issue d’une période triennale. En effet, le congé doit être délivré « pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance ». Il s’agit d’un délai de procédure. Aussi, conformément aux dispositions de l’article 641 du code de procédure civile, il est compté en mois et expire le jour du dernier mois portant le même quantième que le jour de l’acte et, à défaut de quantième identique, le dernier jour du mois. Ainsi un congé délivré le 31 décembre 2002 met valablement fin à un bail venant à échéance le 30 juin 2003 sans qu’il ait dû être délivré au plus tard le 30 décembre 2002.

Enfin, le congé doit être délivrée obligatoirement par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le formalisme n’est pas respecté, le contrat de bail commercial se poursuit donc et le loyer continue à être dû même si le preneur a remis les clés au bailleur, lequel a repris possession des lieux. Aussi, le bailleur qui invoque cette nullité n’a pas à justifier d’un quelconque préjudice (Cass., Civ. 3e, 13 déc. 2000) et est en droit de se prévaloir de l’irrégularité du congé et de poursuivre l’exécution du bail sans pouvoir se voir reprocher un abus dans l’exercice de ce droit (Cass., Civ. 3e, 27 juin 2001).

b- Possibilité de restreindre contractuellement la faculté de résiliation avant le terme

L’article L. 145-4 du code de commerce prévoit que cette possibilité de résiliation unilatérale du bail commercial avant le terme n’est plus d’ordre public, puisque le texte dispose : « à défaut de convention contraire […] ». Ainsi la jurisprudence admet que le contrat de bail puisse, par une clause, priver le locataire de sa faculté de résiliation triennale. Un arrêt a même admis que la faculté de résiliation du preneur pouvait être subordonnée au versement d’une indemnité de résiliation au bailleur (Civ. 3e , 21 juin 1995).

2- La résiliation du bail commercial par le bailleur avant le terme

a- Principes

Aux termes de l’article L. 145-4, alinéa 2, du code de commerce, le bailleur a la même faculté de résiliation avant le terme que le preneur « s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire, de surélever l’immeuble existant ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ». Le bailleur dispose donc d’un droit de reprise des locaux.

Aussi, depuis la loi Elan du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, le bailleur dispose d’un nouveau droit de reprise à l’expiration de la période triennale : il peut donner congé à l’échéance triennale pour transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation. Ce nouveau motif de résiliation triennale peut être invoqué par le bailleur à compter du 25 novembre 2018, date d’entrée en vigueur de la loi.

Quelle que soit l’hypothèse de reprise envisagée, le bailleur doit respecter les conditions de forme et de délai de délivrance du congé également imposées au locataire.

b- Le mandataire – agence immobilière – du bailleur peut-il délivrer le congé ?

D’après la loi, le congé doit être délivré au nom du bailleur. Ainsi, en cas de mandat de gestion, le mandataire devra identifier le bailleur dans le congé en agissant pour son compte et en son nom. À défaut, le congé sera nul, le simple mandat d’administration ne conférant pas le pouvoir de donner un congé.

c- Comment résilier un bail commercial avant le terme en cas de pluralité de bailleurs ?

Par ailleurs, en cas de pluralité de bailleurs, le congé devra être délivré au nom de tous les copropriétaires. Ainsi, dans le cadre d’une indivision, il devra être délivré au nom de tous les indivisaires, sous peine de nullité du congé. Toutefois, cette nullité, qui ne peut être invoquée que par les indivisaires eux-mêmes, peut être ultérieurement couverte par l’intervention du ou des indivisaires absents à la procédure subséquente.