Commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial et défaut de paiement

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Source image : Nioumark Avocats

Le défaut de paiement des sommes visées au commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial entraîne en principe l’acquisition de la clause résolutoire, à savoir la résolution du bail commercial aux torts du preneur. L’expulsion peut alors être sollicitée via une assignation en référé.

Que se passe t il lorsque le locataire ne paye pas les sommes visées au commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial ?

1- Principe en cas de défaut de paiement à la suite d’un commandement de payer visant la clause résolutoire

En principe, la clause résolutoire du bail commercial prévoit que le défaut de paiement des sommes dans le délai d’un mois suivant commandement de payer entraîne l’acquisition de la clause résolutoire. Si l’on suit cette logique, cela signifie que le défaut de paiement du montant indiqué au commandement entraîne automatiquement la résolution du contrat aux torts du locataire. Ainsi, le juge des référés pourrait faire droit à une demande d’expulsion de la part du bailleur, dans la mesure où le bail étant résolu, le locataire serait considéré comme occupant sans droit ni titre.

2- Cas du paiement des sommes où le juge statue

La logique juridique visée ci-dessus consistant à appliquer la résolution du contrat dès lors que le preneur n’a pas déféré au commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial dans le délai d’un mois n’est pas toujours appliquée par les tribunaux. Cela est particulièrement vrai lorsque le preneur a réglé les sommes sollicitées par le bailleur à travers son commandement de payer visant la clause résolutoire au jour où le juge statue, à savoir au jour de l’audience.

Par une combinaison de décisions chronologiques, le juge peut alors décider qu’in fine le bail commercial n’est pas résolu :

  • en jugeant d’abord que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies lorsque le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans le délai d’un mois suivant commandement de payer visant la clause résolutoire
  • en accordant de manière rétroactive à la société Boulangerie X des délais de paiement (jusqu’à la date où le paiement a été effectué) suspendant les effets de la clause résolutoire, conformément à l’article 1343-5 du code civil
  • en constatant que la dette locative a été effectivement soldée à cette date
  • en disant en conséquence que la clause résolutoire doit être réputée n’avoir jamais joué
  • en disant en conséquence n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion présentée par le bailleur.

Dans certains cas, le juge des référés peut toutefois condamner le preneur à verser au bailleur des dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, lié aux retards de paiement des loyers. Il pourra aussi condamner le locataire aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer exposé par le bailleur, ainsi qu’au paiement des frais d’Avocat exposés par le bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

 

Exemple :

CA Paris, 1, 2, 04-02-2021, n° 20/08820

« Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2018, la SCI X a donné à bail commercial à la SASU Boulangerie X un local situé à Pantin.

Le 20 septembre 2019, la société Montreuil a fait délivrer à la société Boulangerie X un commandement de payer la somme de 7 507,60 euros au titre des loyers impayés, en vain.

Le 13 décembre 2019, la SCI X à Pantin a assigné la société Boulangerie X devant le juge des référés pour voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la voir condamner au paiement d’une provision de 11 271,10 euros au titre des loyers et charges impayés, outre des dommages-intérêts et une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu’à la parfaite libération des lieux.

Régulièrement assignée, la société Boulangerie X n’a ni comparu, ni ne s’est fait représenter.

Le 12 juin 2020, le vice-président du tribunal judiciaire de Bobigny a :

– constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 octobre 2019 ;

– ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Boulangerie X et de tout occupant de son chef du local objet du bail,

– dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux suivront le régime prescrit aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer contractuel outre les charges et taxes,

– condamné la société Boulangerie X à payer à la SCI X la somme provisionnelle de 11 271,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de décembre 2019,

(…)

SUR CE, LA COUR :

Sur la recevabilité des demandes :

(…)

Sur les demandes :

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 809, devenu 835, du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

En outre, aux termes de ces mêmes dispositions, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation (…).

De tels délais peuvent être accordés de manière rétroactive lorsque la dette est soldée à la date à laquelle le juge est amené à rendre sa décision.

L’article 1343-5 précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que, le 20 septembre 2019, la SCI X a fait délivrer à la société Boulangerie X un commandement de payer la somme, au principal, de 7 507,60 euros et visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Il est acquis aux débats que la locataire s’est abstenue de régler les causes du commandement dans le mois de ce dernier, puisque le décompte démontre que la dette a été totalement réglée, mais seulement le 10 juin 2020 de sorte qu’il n’a pas été procédé au paiement de la totalité des sommes dues au principal dans le délai requis.

Dès lors, la cour ne peut que confirmer la décision entreprise [au sujet de l’acquisition de la clause résolutoire].

Au jour de l’audience, la société Boulangerie n’était redevable que d’un loyer dont elle a au surplus justifié du paiement par note en délibéré.

L’ensemble des sommes dues, au titre du commandement de payer et des échéances en cours a donc été réglé.

Si la société Boulangerie X a fait preuve d’une certaine légèreté en ne se présentant pas devant le juge des référés, et si le bailleur fait remarquer à juste titre que le paiement du loyer est de manière générale trop irrégulier, cela ne suffit pas à démontrer la mauvaise foi du locataire de sorte qu’il convient d’accorder, par infirmation de la décision entreprise, des délais de paiement rétroactifs à l’appelante suspendant les effets de la clause résolutoire jusqu’à la date du 12 janvier 2021, de constater que ces délais ont été respectés et de constater que la clause résolutoire doit être réputée n’avoir jamais joué.

Il convient dès lors de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion et toutes les demandes annexes et notamment celle tenant à la condamnation provisionnelle de la société Boulangerie X au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur la demande reconventionnelle :

La SCI demande le paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de la réparation de son préjudice financier.

Il est en effet établi que les loyers ont été très irrégulièrement payés et ce depuis de nombreux mois, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur qui doit s’acquitter par ailleurs des charges de ce bien immobilier.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages-intérêts à hauteur de 500 euros.

Dès lors que la société Boulangerie X s’est abstenue de régler les causes du commandement dans le mois de sa délivrance, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise sur le sort des dépens (…)

L’instance d’appel a été générée par le fait que la locataire s’est abstenue de comparaître lors de l’audience de première instance, il convient dès lors de la condamner aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à l’intimée une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 octobre 2019 ainsi que sur le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

Infirme l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Accorde de manière rétroactive à la société Boulangerie X des délais de paiement jusqu’à la date du 12 janvier 2021 suspendant les effets de la clause résolutoire,

Constate que la dette locative a été effectivement soldée à cette date,

Dit en conséquence que la clause résolutoire doit être réputée n’avoir jamais joué,

Dit en conséquence n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion présentée par la SCI X ainsi que sur les demandes accessoires de cette dernière,

Condamne la société Boulangerie X à payer à la SCI X la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier,

Condamne la société Boulangerie X aux dépens (…) et à payer (…) une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel. »