Bail commercial et problème de précision du congé délivré par le bailleur

 

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Un problème de précision dans le congé délivré par le bailleur commercial peut entraîner la nullité du congé, notamment lorsqu’il s’agit d’indications de date. Néanmoins, lorsque le local peut être identifiable, un souci de précision n’emportera pas la nullité du congé émanant du bailleur.

Tel est l’enseignement que l’on peut tirer d’un arrêt de la Cour d’appel de Paris.

Le bailleur a toutefois intérêt à faire appel à un Avocat spécialisé en baux commerciaux lors de la rédaction du congé.

CA Paris, 5, 3, 17-03-2021, n° 18/09958

« – sur la nullité du congé

Les appelants exposent que le congé délivré le 7/08/2013 doit être annulé en ce qu’il est imprécis dans la désignation des lieux dont il est donné congé puisque sa rédaction laisse supposer que seule la boutique serait concernée par le refus de renouvellement et que les appelants pourraient continuer à occuper le logement ; que cette imprécision pourrait avoir des conséquences graves pour les appelants, dont l’expulsion du logement pourrait être ordonnée en cas de confirmation du jugement, ce dont ils ne pouvaient pas avoir connaissance à la lecture du congé.

L’intimée soutient que cette exception de nullité n’a pas été soulevée in limine litis ; qu’en tout état de cause, le congé concerne le bien immobilier dans son ensemble tel qu’il y est précisé.

La nullité du congé constitue une défense au fond qui peut être soulevée en tout état de cause par application de l’article 72 du code de procédure civile. Il s’ensuit que la demande de nullité est recevable.

En l’espèce, le congé qui a été délivré pour mettre fin au bail en date du 05/12/1978 qui s’est terminé le 31/03/1986 et qui s’est poursuivi par tacite prolongation, mentionne au titre des locaux donnés à bail “Une boutique située au 34, rue Boulard (Paris 14ème) à usage de café, restaurant ainsi qu’une cuisine et une pièce y attenant à l’usage de couloir ainsi que, tant pour le preneur que pour les clients du fonds de commerce, le cabinet d’aisance situé au rez-de-chaussée avec droit de passage pour y accéder’ ; que s’il n’est pas expressément mentionné la cave située sous la boutique et le logement, il est toutefois stipulé que le ‘présent congé est relatif au bien immobilier dans son ensemble. Il concerne donc le local principal et ses éventuels accessoires contractuellement visés au bail (par exemple cave, parking, autre dépendance s’il en existe et qu’elles ont été expressément louées aux termes du bail visé par au présent acte)’. Il s’ensuit qu’en se référant au bien immobilier dans son ensemble et en visant ce qui a été expressément loués aux termes du bail dans une liste non exhaustive, le congé vise l’ensemble des locaux donnés à bail par acte sous seing privé du 05/12/1978. Au demeurant dès lors que le logement a été donné à bail par l’acte du 05/12/1978 auquel il est mis fin, le congé concerne nécessairement ledit logement de sorte qu’il ne peut résulter aucun grief de la rédaction du congé pour les appelants qui ne peuvent ignorer l’assiette du bail. »