Bail commercial et obligation du bailleur de réaliser les travaux sur le fondement de l’article 1720 du code civil

 

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Pour un bail commercial comme pour un bail d’habitation, le bailleur a l’obligation de réaliser les gros travaux sur le fondement de l’article 1720 du code civil relative à l’obligation du bailleur de délivrer le bien en bon état et de réaliser tous les travaux nécessaires autres que réparation locatives.

1- Bail commercial et article 1720 du code civil et

En matière de bail commercial, le bailleur ne peut échapper à son obligation de procéder aux gros travaux.

En effet, l’article 1720 du code civil prévoit expressément que le bailleur a l’obligation de délivrer la chose en bon état, et de procéder à toutes les réparations autres que locatives, ce qui inclut la plupart des travaux et gros travaux.

Néanmoins, des dispositions spécifiques peuvent être prévus au bail commercial, prévoyant notamment que la plupart des travaux incomberont au locataire commercial. En revanche, il ne peut être dérogé à l’article 606 du code civil d’ordre public prévoyant que le bailleur commercial a l’obligation de réaliser les travaux importants (gros œuvre, réfection de toiture).

2- Demande de réparation du trouble de jouissance en cas de manquement à l’obligation de réaliser les travaux

CA Pau, 16-03-2021, n° 19/02366

« -_sur la demande de réparation du trouble de jouissance de la selas Egide es qualités:

Selon l’article 1719 3°du code civil, (…)
De plus, en application de l’article 1720 du code civil, (…)

Il peut y être dérogé par une clause expresse mais lorsqu’une clause du bail met à la charge du locataire les réparations autres que celles visées à l’article 606 du code civil, les juges ne peuvent condamner le bailleur à supporter les travaux de réfection de la toiture sans rechercher si la nécessité de cette réfection ne résultait pas au moins partiellement de l’inexécution par le locataire de son obligation d’entretien (civ 3éme 11 déc 1991 n°9017720).

Enfin, il a été jugé qu’en l’absence de mise en demeure adressée au bailleur, d’avoir à effectuer des travaux et de décision de justice autorisant le preneur à les faire exécuter, le bailleur n’est pas tenu d’en supporter la charge (civ 3eme ,7 février 1990 n°8717609).

En revanche , s’agissant de l’application de l’article 1146 ancien du code civil devenu 1231 du code code, dans son arrêt chambre mixte du 6 juillet 2007 n°06-13823 la cour de cassation a précisé que’»l’inexécution étant acquise et ayant causé un préjudice au cocontractant, celui-ci est en droit d’obtenir des dommages-intérêts, malgré l’absence de mise en demeure’».

En l’espèce, la sarl Catic bearn atelier conteste le jugement en ce qu’il a dit que les désordres en toiture devaient avoir été notifiés par mise en demeure préalable à l’assignation pour générer le trouble de jouissance dont elle demande réparation à son bailleur en dépit des manquements contractuels établis à l’encontre du bailleur notamment par le rapport de l’Apave.Celui-ci constate des désordres graves sur la toiture et la façade qui ont généré des fuites en toiture.

Elle considère que la mise en demeure était superfaitatoire dès lors que le bailleur connaissait nécessairement les désordres pour avoir requis quelques mois auparavant un professionnel de la toiture qui a formé un devis pour révision de toute la surface de la toiture du bâtiment atelier mécanique qui a abouti à l’émission d’une facture en mars 2015 (pièce 7 de l’adversaire) et alors que l’assignation vaut mise en demeure en application de l’article 56 du cpc.

De son coté, la SCI Du golf conteste le jugement en ce qu’il a retenu qu’elle était redevable des travaux de toiture alors que les dommages résultent des manquements du preneur à ses obligations d’entretien prévus au bail et notamment pour non-élagage des arbres au niveau de la toiture. En revanche et comme l’a retenu le tribunal, elle relève qu’elle n’a jamais été mise en demeure, avant l’assignation en justice, d’effectuer les travaux de toiture et qu’elle n’a jamais été menacée de ne plus percevoir les loyers tant que les dits travaux ne seraient pas réalisés.

Elle conteste de plus l’existence des désordres et produit pour en justifier un constat d’huissier du 30 novembre 2017 ne relevant pas trace des désordres relevés par le rapport de l’APAVE en 2015.

Elle précise enfin qu’elle a fait réviser l’ensemble de la surface de la toiture du bâtiment de l’atelier mécanique (940m2) et l’entreprise Aa Ab a changé une centaine de tuiles défectueuses qui occasionnaient des infiltrations et a nettoyé le toit au niveau des arbres, pièce 7 à l’appui. Elle considère que les réparations de la toiture invoquées sont à la charge de la SARL Catic bearn atelier qui ne rapporte pas la preuve du défaut des travaux allégué en lien avec son activité ni du préjudice subi évalué à 30.000 euros sans justificatif précis.

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour adopte les motifs précis et pertinents du tribunal sur l’imputabilité des réparations des désordres constatés, notamment en toiture, à la SCI Du golf, bailleresse, en raison des clauses du contrat de bail commercial qui, au chapitre entretien-réparations, stipule que le locataire ne pourra exiger du bailleur pendant la durée du bail aucune mise en état ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, sauf les grosses réparations telles que prévues à l’article 606 du code civil.

Par ailleurs, le rapport de l’APAVE du 9 juillet 2015 produit par le preneur met en exergue les dégradations avancées concernant le système d’écoulement des eaux, les toitures (tuiles et couverture fissurées), l’isolation des bureaux et les installations sanitaires et ne respectaient pas les normes incendie et d’accessibilité aux personnes handicapées. Il s’agissait donc bien de travaux relevant du gros oeuvre au sens de l’article 606 du code civil et sont donc à la charge de la SCI Du golf.

Par ailleurs, le rapport de l’APAVE relève que s’agissant des désordres en toiture, «’couvertures en petits et grands éléments, menuiseries extérieures vitrerie et bardages rapportés, veture, vetage’» , les éléments sont cotés 4, c’est à dire «’en très mauvais état, proche d’un état limite nécessitant soit une limitation d’exploitation jusqu’à la réparation avec une haute surveillance, soit la mise hors service de l’ouvrage”» .

La SCI Du golf ne peut opposer le manquement du preneur à son obligation d’entretien en lien direct avec les désordres ainsi établis alors qu’elle ne justifie pas de la nécessité d’élagage des arbres en toiture qu’elle invoque en 2015 à l’encontre de son preneur. Elle se borne à produire un courrier qu’elle a elle-même adressé le 30 janvier 2012 à son voisin pour lui demander d’élaguer les arbres de sa parcelle qui venaient créer des désordres sur son bâtiment.

En revanche, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le défaut de mise en demeure préalable à l’assignation du bailleur, ne fait pas obstacle à la recevabilité de la demande d’indemnisation du trouble de jouissance sollicitée par la sarl Catic bearn ateliers dès lors que la SCI Du golf avait connaissance notamment des désordres en toiture et que le préjudice existait en 2015 à la date de l’assignation.

En effet, la Sarl Catic bearn ateliers avait sollicité une révision du toit dès 2014 comme en justifie sa pièce n°7 qui est la facture du 10 mars 2015 intitulée «’devis main d’oeuvre pose bardage et changement de tuiles’», mentionnant un devis de l’entreprise Massot cédric expirant au 27 novembre 2014. Le détail de la facture précise : «travaux SCI Du golf, recherches de fuites, changement de tuiles, révision de toute la surface de la toiture du bâtiment atelier mécanique avec changement d’une centaine de tuiles défectueuses occasionnant des infiltrations et nettoyage du toit au niveau des arbres’» pour le prix de 1.000 euros HT.

Or, si cette prestation avait été effectivement et correctement réalisée, il était impossible que le rapport de l’APAVE, moins de 4 mois plus tard, constate comme il l’a fait, photographies à l’appui, des tuiles fissurées et fuyardes sur l’atelier de mécanique, la couverture en amiante ciment fissurée et fuyarde sur le «’conditionnement’» etc … .Les photographies montrent, notamment en pages 15 à 16, l’usage de seaux d’eau en plusieurs endroits pour répondre aux infiltrations les jours de pluie, la toiture avec tuiles fuyardes et l’absence de panneaux d’isolation par endroits et la mise en place d’une bâche à l’intérieur sous le toit pour canaliser les fuites d’eau et protéger les réseaux EV apparents non conformes.

Pour contester la réalité de ces désordres constatés par ledit bureau d’étude, la SCI Du golf produit un constat d’huissier qui ne relève aux mêmes endroits ni traces anciennes d’humidité ni pose de bâche en hauteur en dépit du fait qu’un salarié du nouveau preneur confirme l’emplacement de la dite bâche.

Or, ce constat produit par le bailleur n’est pas probant car il est daté du 30 novembre 2017 alors qu’il ressort des pièces du dossier que le bailleur a pu récupérer les clés du bâtiment dès le 15 mars 2017 selon courrier de la selas Egide es qualites adressé à l’avocat de la SCI Du golf. Le défaut de traces d’humidité au sol et le défaut de bâche en novembre 2017 par ce constat très tardif ne permettent pas d’établir que les désordres établis par le rapport APAVE n’existaient pas en 2015.

Il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la selas Egide, es qualités, de sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et de condamner la SCI Du golf à réparer le préjudice certain subi par le preneur.

Sur le montant du préjudice subi, eu égard aux seules pièces produites, et notamment le rapport de l’APAVE et les mentions de l’Alefpa ateliers 64, nouveau preneur en 2017, qui attendait encore au 4 janvier 2017 la mise aux normes du bâtiment pour pouvoir s’y installer, la cour alloue 8.000 euros de dommages-intérêts à la selas Egide es qualites en considérant le fait que les désordres ont été dénoncés dès le 21 octobre 2015.

-_sur la demande de dommages-intérêts de la selas Egide es qualités au titre du comportement malveillant de la SCI Du golf :

Les conditions de la responsabilité civile délictuelle sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil, devenu 1240, sont : un dommage, un fait générateur et un lien de causalité entre ce fait et le dommage. Il n’y a donc responsabilité que si le fait imputé à celui qu’on attrait en justice se rattache au dommage subi par une relation de cause à effet, le dommage réparable devant être certain, personnel, direct, et portant atteinte à un intérêt légitime.

En cause d’appel, la selas Egide es qualités produit deux plaintes au commissariat du 19 avril 2016 d’un employé et du directeur de la Sarl Catic bearn ateliers dénonçant le comportement violent d’Alain Ac propriétaire des locaux qui s’est présenté sans prévenir le preneur et qui a fait scandale en donnant des coups à deux personnes.

Il est manifeste qu’Alain Ac s’est présenté dans les locaux en qualité de gérant de la SCI Du golf, propriétaire eu égard aux propos de ce dernier rapportés dans les deux plaintes. Il ne peut donc être affirmé comme l’indique la SCI Du golf que les faits commis sont des faits personnels à Monsieur Ac qui n’est pas partie au litige et étranger à la SCI Du golf.

Or, comme l’a relevé à bon droit le tribunal, le propriétaire pouvait se présenter à tout moment dans les locaux loués selon les clauses du contrat de bail. Il ne peut donc lui être reproché comme faute délictuelle que des voies de fait lors de sa visite ; or, aucun certificat médical n’est produit à l’appui des seules déclarations des deux plaignants . Leurs seules déclarations ne suffisent pas à établir les faits de violence dénoncées que la SCI Du golf conteste.

Il convient de confirmer le jugement qui a débouté la selas Egide es qualités de ses demandes.

-_sur la demande reconventionnelle de la SCI Du golf de paiement de l’indemnité d’occupation de la selas Egide es qualités du 13 septembre 2016 au 6 avril 2017 :

Le tribunal a fait droit aux demandes de la SCI Du golf en relevant que la restitution des clés doit se faire dès la résiliation du bail qui a été établie par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 juin 2016 alors que la remise des clés au bailleur n’a été effectuée que le 6 avril 2017.

En cause d’appel, la selas Egide es qualites expose que les clés ont été retrouvées dans les locaux par le nouveau preneur, l’Alefpa ateliers 64, qui les a mises à disposition du bailleur selon un mail du 4 janvier 2017 transmis à l’avocat du bailleur le 31 mars 2017.

Mais la remise des clés incombait au preneur après résiliation du bail selon les clauses du bail, Dès lors en ne procédant pas à cette remise le plus rapidement possible après la résiliation du bail le preneur a empêché le bailleur de récupérer les locaux pour faire procéder aux travaux nécessaires sollicités par le nouveau preneur dans son mail du 4 janvier 2017.

Le montant des sommes retenues par le tribunal au titre de l’indemnité d’occupation impayée sur la période retenue par le bailleur n’est pas contesté

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la selas Egide es qualités à verser 23.613,30 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 13 septembre 2016 au 6 avril 2017. »