4 points sur la durée minimum d’un bail commercial ou bail professionnel

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Source image : Définition Juridique

L’article L.145-4 du code de commerce prévoit expressément que la durée minimum du bail commercial est de neuf ans. Ainsi, même en cas d’accord des parties, un bail professionnel ne peut avoir une durée inférieure à 9 ans.

4 points sur la durée minimum d’un bail commercial ou bail professionnel 

  1. Principe : durée minimale de 9 ans d’un bail commercial
  2. Atténuation au principe : le bail précaire
  3. Bail d’une durée supérieure à 9 ans
  4. Faculté de résiliation du contrat

 

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1- Principe : durée minimale de 9 ans d’un bail commercial

L’article L. 145-4 du code de commerce dispose, dans son alinéa 1er que : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ». En effet, en vue d’assurer une plus grande sécurité aux locataires, la loi a fixé une durée minimale de 9 ans pour les baux commerciaux. L’article L. 145-15 du code de commerce précise en outre que cette disposition est d’ordre public.

Le bail conclu pour une période de 3 ans ou 6 ans avec possibilité de donner congé à l’expiration de chaque période doit donc être considéré comme un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans.

2- Atténuation au principe : le bail précaire

Si cette durée minimale de neuf ans est le principe, la loi accorde toutefois la possibilité de conclure aussi bien des baux de plus courte durée et de plus longue durée.

Il est en effet permis de conclure des baux de moins de deux ans. On parle alors de bail précaire ou de bail dérogatoire au statut des baux commerciaux.

L’article L. 145-5 du code de commerce organise en effet la possibilité de déroger à l’article précédent « à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans ». De même, la convention d’occupation précaire (V. supra, nos 38 et s.) échappe également à la réglementation du statut des baux commerciaux, pour autant que le critère de précarité soit bien réel.

3- Bail d’une durée supérieure à 9 ans

Si la loi prévoit une durée minimum du bail commercial de 9 ans, les parties ont la possibilité de convenir d’une durée supérieure, en prenant toutefois garde d’éviter les engagements perpétuels, et en pensant à repréciser la durée lors du renouvellement.

On peut notamment voir des baux professionnels conclus pour une durée de :

  • 10 ans
  • 12 ans
  • 15 ans
  • 18 ans.

Conséquences particulières pour les baux d’une durée supérieure à 12 ans

Dès lors que la durée du bail est supérieure à douze ans, celui-ci devra être publié au bureau des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble afin d’être opposable aux tiers.

Par ailleurs, une telle durée n’est pas indifférente lors de la fixation du loyer en cas de renouvellement : la règle du plafonnement du loyer ne s’applique pas.

4- Faculté de résiliation du contrat

La faculté pour le bailleur et le preneur de donner congé constitue une atténuation à la durée minimum du bail commercial.

En effet, le preneur a la faculté de donner congé à l’issue de chaque période triennale. La faculté de résiliation anticipée du bailleur est toutefois plus encadrée. Celui-ci à la faculté de mettre fin au bail commercial dans des cas particuliers, comme par exemple dans le but de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation. Pour éviter tout contentieux ultérieur, le bailleur a tout intérêt à faire appel à un Avocat spécialisé en baux commerciaux.