3 points sur les travaux de vétusté dans un bail commercial

Au cours d’exécution d’un bail commercial, des travaux de vétusté peuvent s’avérer nécessaires. En principe, ces travaux liés à la vétusté du bien doivent être réalisés par le bailleur mais le contrat peut prévoir à ce sujet une clause contraire.

 

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Source image : Grège Avocat

3 points sur les travaux de vétusté dans un bail commercial

  1. Qu’est ce que les travaux de vétusté dans un bail commercial ?
  2. A qui incombe les travaux de vétusté ?
  3. Le preneur peut-il exiger du bailleur la réalisation des travaux de vétusté ?

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1- Qu’est ce que les travaux de vétusté dans un bail commercial ?

En matière de bail commercial comme en matière de bail d’habitation, les travaux de vétusté sont des travaux qui sont rendus nécessaires du fait de l’usure des choses. Ils doivent notamment être distinguer :

  • des travaux d’embellissements ou améliorations
  • des travaux de transformation des locaux (agrandissement, …)
  • des travaux liés à des dégradations résultant de l’occupation du local
  • des travaux de mise en conformité à la réglementation

2- A qui incombe les travaux de vétusté ?

Dans un bail commercial, les travaux liés à la vétusté doivent en principe être réalisés par le bailleur. Mais cette disposition n’est pas d’ordre public. Ainsi, une clause du bail commercial peut prévoir que les travaux de vétusté devront être réalisés par le preneur.

3- Le preneur peut-il exiger du bailleur la réalisation des travaux de vétusté ?

En principe, le bailleur a l’obligation de faire jouir le preneur paisiblement de la chose louée. Ainsi, si la vétusté des locaux empêche le preneur de jouir paisiblement du local, alors le bailleur a l’obligation de procéder à la réalisation des travaux de vétusté.

Pour toute question, n’hésitez pas à faire appel à un Avocat spécialiste en bail commercial.

En matière de bail d’habitation et bail commercial, la frontière entre travaux de vétusté et travaux liés à des dégradations résultant de l’occupation du local est parfois difficile, comme l’illustre un arrêt récent de la Cour d’appel de Paris :

CA Paris, 5, 3, 24-02-2021, n° 18/22543

« La cour rappelle que selon l’article 1731 du code civil s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. L’article 1732 (…).

Toutefois il est admis que les cessions successives d’un bail commercial opèrent transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat qui devient débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs.

Aux termes du bail, le preneur doit faire exécuter toutes les réparations quelconques, petites ou grosses, sans aucune exception ainsi qu’entretenir la devanture, la fermeture et le sol des lieux loués, cette énonciation étant indicative et non limitative de telle sorte qu’en fin de jouissance, le preneur rende les lieux en parfait état de réparations et d’entretien. Le bailleur conserve à sa charge les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil.

Il est admis que rendre les lieux en parfait état de réparation et d’entretien n’est pas constitutif d’une remise à neuf des locaux.

Il est stipulé que tous embellissements ou améliorations resteront à l’expiration du bail la propriété du bailleur à moins qu’il ne préfère la remise des lieux dans leur état primitif.

Aucune clause du bail ne transfère expressément sur le preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, ni les travaux de mise en conformité à la réglementation.

Le bail stipule également que le preneur ne peut céder son droit au bail si ce n’est à un successeur dans son fonds de commerce et sous conditions de rester garant et solidaire de son cessionnaire pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du bail.

Il est constant qu’il n’a pas été fait d’état des lieux lors de la prise de possession des locaux par la société XXX alors que la bailleresse avait convoqué par lettre du 22/03/2013 la locataire à cette fin pour le 03/04/2013 l’avisant qu’il serait dressé constat en sa présence ou en son absence.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, la société XXX est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives sauf preuve contraire, la cour relevant que le procès-verbal de constat des lieux effectués le 28/01/2014 à la demande de celle-ci de manière non contradictoire ne peut s’y substituer compte tenu du délai écoulé.

L’expert judiciaire a conclu, sur la base des devis présentés par la bailleresse, de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 30/04/2015 et des pièces produites par les parties que :

(…)

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la somme de 58 167, 24 euros correspond à des travaux de remise en état rendus nécessaires par la transformation des locaux portant sur des parois de séparation de chaque entité qui ont été déposées, des blocs sanitaires par modules qui ont été soit supprimés, soit adaptés et l’adaptation des équipements électriques pour satisfaire à une installation regroupée.

Il n’a été fait aucun état des lieux d’entrée lors de la conclusion du bail entre la SCI des YYY et la société ACP le 01/05/2000 et aucun plan n’a été annexé audit bail de sorte que l’expert a dû déterminer à quelle date les travaux de transformation des locaux avaient pu être effectués.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’à leur origine les locaux étaient constitués de modules rectangulaires avec mezzanines pouvant être chacun soumis à la location de façon indépendante ;

qu’ils se trouvent dans une configuration différente à la date de sortie des locaux en 2015, notamment la disposition des murs et des escaliers créant une entité fonctionnelle unique, par la suppression d’ouvrages et d’équipements. Si la société XXX soutient que suite à l’acquisition des lots par la SCI DES YYY entre 1992 et mai 1999, il y a eu des travaux d’agrandissements du lot 14 en novembre 1996, du lot 11 en avril 1999 et du lot 14 en mai 1999, elle ne rapporte pas la preuve que les lots auraient à cet effet été réunis alors que l’expert précise que les lots ont été utilisés sous forme de lots individuels et que d’ailleurs la désignation du bail du 01/05/2000 mentionne 4 pièces et 4 mezzanines ; que selon l’expert judiciaire la transformation des locaux à partir de leur configuration originelle a été effectuée pendant les 13 années d’occupation des lieux par la société BURO+DEVELOPPEMENT, la cour précisant que celle-ci a acquis par fusion absorption la société ACP.

Contrairement à ce que prétend la société XXX, les travaux intervenus dans les locaux n’ont pas fait accession à la bailleresse lors du renouvellement du bail en août 2011. En effet, lorsque le bailleur à la faculté contractuelle de demander la remise des lieux dans leur état primitif comme en l’espèce, cette remise en état ne peut pas intervenir à l’occasion d’un renouvellement mais seulement à la fin des relations contractuelles.

Il s’ensuit que la SAS AERAT peut donc solliciter la prise en charge du coût des travaux de la remise des lieux dans leur état primitif.

Or si la société XXX n’est pas à l’origine de la transformation des locaux d’origine, du fait de la cession du droit au bail et par application des clauses du bail, elle est tenue de prendre en charge le coût de leur remise dans leur état primitif. En outre, il n’est pas démontré que cette remise en état serait rendue nécessaire pour cause de vétusté puisqu’il s’agit essentiellement de montage de parpaings, de la pose de deux escaliers et de la création de deux sanitaires afin de recréer un espace séparé et autonome. Les frais de comptage et de nouveau raccordement électrique étant liés au fait que la transformation des locaux a également entraîné une installation groupée en supprimant selon les termes du rapport “la notion d’une origine électrique’ par cellule, ils concernent par conséquent les travaux de remise en l’état d’origine des locaux et non des mises en conformité de l’installation électrique existante.

Le fait que la SAS AERAT a défailli à l’état des lieux d’entrée qu’elle avait elle-même prévu le 03/04/2013 est sans incidence à cet égard puisque c’est la cession du bail commercial qui opère transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat qui devient débiteur envers le bailleur des dégradations apportées aux locaux d’origine ayant notamment entraîné la suppression de murs, de sanitaires et d’escaliers, causées par ses prédécesseurs aux locaux.

(…)

Par conséquent, il convient de mettre à la charge de la locataire le coût des travaux de remise des locaux dans leur état primitif à hauteur de 58 167,24 euros HT, somme validée par l’expert judiciaire.

(…)Il s’ensuit que le coût des seules réparations locatives retenues à la charge du preneur résulte de dégradations et non de la vétusté ou de la mise en conformité à la réglementation de l’installation électrique, dégradations résultant de son occupation au vu du rapport d’expertise judiciaire, la cour rappelant qu’en tout état de cause, du fait de la cession du droit au bail, c’est le dernier titulaire du contrat qui devient débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs aux locaux. »